JUSTICE. La Cour de cassation a rendu un arrêt dans lequel elle considère comme un vice caché le fait que la construction d'un bâtiment ait été effectuée sans permis, même si personne n'en a ordonné la démolition.
Une construction édifiée à l'origine sans permis est atteinte d'un vice caché qui permet à son acquéreur d'obtenir une réduction de prix, voire l'annulation de la vente lorsqu'il le découvre. Car si cette construction ne peut plus être démolie, les délais pour cela étant écoulés ou la justice ne l'ayant pas ordonnée, sa reconstruction en cas de sinistre sera interdite, a observé la Cour de cassation. En pareil cas, le bâtiment sera donc impropre à l'usage et la Cour en déduit que l'acquéreur, s'il avait su, n'aurait pas acheté ou aurait offert un prix moindre, ce qui est la définition du vice caché.
Un commerçant avait acheté un bâtiment pour exercer son activité et avait par la suite appris que la construction avait été en grande partie réalisée sans permis, étant trop près de la route, trop près du voisin et dépassant la surface maximale autorisée par le plan d'urbanisme. En cas de destruction fortuite, il ne sera pas possible d'obtenir un permis pour reconstruire, expliquait le nouveau propriétaire, parce que le droit de reconstruire à l'identique dans les dix ans ne s'applique qu'aux constructions qui avaient été régulièrement édifiées.
Un préjudice éventuel reste un préjudice
Il ajoutait que si personne n'avait en temps utile ordonné la démolition, cela n'ôtait pas au bâtiment son caractère illicite. Bien que ce préjudice ne soit qu'éventuel, une destruction future par un sinistre n'étant pas certaine, la Cour a jugé qu'il y avait bien un défaut caché car l'impossibilité de reconstruire alors empêcherait la poursuite de l'exploitation du commerce.
