Les cinq défis de la promotion immobilière pour 2020

 

A fin décembre 2019, en cumul annuel, ce sont ainsi 125.600 logements neufs en individuel diffus qui ont été vendus, selon les chiffres de la fédération. Cette "reprise" des ventes, après le recul de 2018 (-11%, soit 15.000 maisons de moins qu'en 2017), se constate dans toutes les régions à l'exception de quatre : Normandie (-5%), Ile-de-France (-4%), Paca (-3%) et Bourgogne-Franche-Comté (-1%).

 

Toutes filières de production confondues, le prix moyen d'une maison dans le diffus, hors foncier, ressort à 177.000 euros, pour une surface moyenne de 123m². Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles, le prix moyen est de 168.000 euros pour 114m². La part de marché de ces derniers atteint 65%, en hausse, ce dont se félicite Grégory Monod : "les clients font confiance au cadre protecteur du contrat de construction de maison individuelle".

 

Pour 2020, LCA-FFB prévoit "au mieux une stabilité" de ce marché, le maintien du PTZ en zones B2 et C, obtenu lors des discussions sur la loi de finances, contrebalançant le resserrement du crédit attendu suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière.

 

"Repli confirmé" pour la maison en groupé

 

En revanche, le marché de la maison neuve en groupé, "qui ne pèse plus que pour 5% de l'ensemble des ventes de la promotion immobilière", confirme son repli, annonce LCA. Après une baisse de 9,7% en 2018, le marché s'est encore contracté de 8,9% l'année dernière, pour tomber à 8.607 unités. Une situation "qui a très peu de chances de s'améliorer" en 2020, puisque les mises en ventes ont "dégringolé" de 27,8% en 2019.

 

Côté collectif, les réservations hors vente en bloc sont quasiment stables, à +0,7%, après un léger recul en 2018. Avec 120.940 logements réservés, elles demeurent largement au dessus de la moyenne de long terme (86.650 ventes). Les mises en ventes ont, par ailleurs, chuté de 12,1% en 2019, ce qui réduit d'autant le stock disponible ainsi que la durée moyenne d'écoulement (9,8 mois, contre 10,6 mois à fin 2018).

 

Fortes disparités géographiques

 

Au global, conclut l'analyse, "les ventes au détail de la promotion immobilière sont restées stables en 2019". Mais cette apparente stabilité cache de fortes disparités géographiques, à deux niveaux. D'abord, les différentes zones de financement ont connu des dynamiques inverses, puisque les ventes ont chuté de 19,3% en zone B2 et C, quand elles augmentaient de 9,3% en zone B1 (+1,3% en A et Abis).

 

D'autre part, Hauts-de-France, Grand Est, Ile-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes sont les seules régions connaissant une croissance des ventes. Le reste du territoire s'inscrit en baisse, "particulièrement marquée en Bretagne et Pays de la Loire".

 

"Ne pas céder au totem du Zéro artificialisation nette"

 

Pour 2020, la fédération va porter "cinq challenges", dont le premier, explique Grégory Monod, est de convaincre les décideurs de "ne pas céder au totem du Zéro artificialisation nette". Au concept du Zan qu'il considère "excessif", le président de LCA propose de substituer celui de "sobriété foncière", tenant compte de "la nature et de la réalité physique des sols transformés".

 

"Rendre constructible un sol ne le rend pas totalement imperméable", plaide ainsi Grégory Monod, et "les jardins des pavillons peuvent être des réservoirs de biodiversité ou des îlots de fraîcheur". La fédération pourra plaider cette cause lors des réunions du groupe de travail sur la question, mis en place par le gouvernement.

 

"Densification heureuse"

 

Pour contribuer à une "densification heureuse", il est souhaitable, pour la fédération, d'adopter une approche "pragmatique et nuancée selon les territoires". Elle propose que les professionnels du logement soient associés à l'élaboration des documents d'urbanisme (Scot, PLH, PLU).

 

Elle défend également plusieurs mesures opérationnelles, dont certaines sont inclues au projet de loi Lagleize, adopté en première lecture et discuté au Sénat. Parmi ces mesures : instaurer des densités minimales et rendre automatiques les majorations de droits à bâtir dans les PLU, ou encore supprimer les possibilités de surface au sol maximales et limiter les contraintes d'implantations par rapport aux voiries.

 

Une RE2020 "soutenable"

 

"Nous sommes actuellement dans une grande instabilité et imprécision" concernant la nouvelle réglementation environnementale, s'alarme Christophe Boucaux, délégué général de LCA-FFB, présent aux côtés de son président. Le manque de données exploitables suite à l'expérimentation E+C-, couplé au "calendrier déraisonnable" fixé par le gouvernement, qui "veut un texte à l'été", inquiètent la fédération.

 

Afin de ne pas "revivre la RT2012", quand l'individuel avait baissé à cause de la nouvelle réglementation, Grégory Monod et Christophe Boucaux appellent à "limiter fortement les objectifs d'amélioration des performance énergétiques", "déjà parmi les plus exigeantes en Europe". Ils demandent la recherche d'un "optimum technico-économique pour garantir la production de logements abordables".

 

"Maintenir l'accès au crédit"

 

"Les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont déjà produit des effets", estime LCA-FFB, qui cite le chiffre de 100.000 foyers exclus du prêt immobilier à cause du durcissement des règles. Si, à ces contraintes, "s'ajoutaient les règles prudentielles du secteur bancaire européen [dites Bâle IV, qui doivent entrer en vigueur en mai prochain], les conséquences seraient funestes", prévient la fédération.

 

"On stigmatise encore le logement alors qu'il n'y a pas de signe d'instabilité", remarque Grégory Monod. "Pourquoi contraindre un système qui fonctionne?".

 

Pour un zonage "décentralisé et pragmatique"

 

Cinquième défis de 2020, pour LCA-FFB : appuyer une réforme des zonages des aides au logement "pragmatique", privilégiant le projet et le contexte, et accompagnant les dynamiques territoriales. Avec un écueil : que cette "décentralisation ne devienne un outil au service des maires malthusiens".