HISTORIQUE. Pour la première fois, l'Institut Paris-Région a mené une rétrospective de l'accession à la propriété en Ile-de-France depuis 1973. Si le nombre de propriétaires a doublé en quarante ans, l'accès à la pierre s'éloigne de plus en plus pour les ménages modestes.
En Ile-de-France, l'historique du marché de l'accession à la propriété prend ses marques en 1973, qui donne le coup de départ à une effervescence immobilière, avant de connaître en 2002 une cadence plus modérée, du fait d'un contexte macro-économique plus morose.
Dans sa note rapide de décembre 2019, l'Institut Paris-Région dresse la chronologie de l'accession à la propriété en région francilienne, d'une situation de boom, à celle de saturation qui finira par exclure de plus en plus les ménages les plus modestes. En quarante ans, la part d'emprunt dans un achat immobilier est restée pratiquement stable, représentant une proportion de 60% du prix du logement.
Si les montants empruntés augmentent à un rythme plus accéléré que les mensualités de remboursement, respectivement multipliées par 14,4 et 8,2 ; cela s'explique par une baisse progressive des taux d'intérêts, couplée à une extension des durées d'emprunt, jusqu'à atteindre une moyenne de 20 ans en 2013.
Un taux d'effort multiplié par 13,5
A l'échelle de ces quarante années, 2002 est probablement l'année de bascule de l'accès à l'acquisition immobilière, qui exclue de plus en plus les ménages les plus modestes, du fait d'un taux d'effort en augmentation constante. A une moyenne de 20% entre 1973 et 2002, le taux d'effort des ménages accédants croît à 25,1% en 2013, même si "après dix ans de remboursements, les taux d'effort des accédants récents baissent sensiblement et après quinze ans, ils deviennent comparables à ceux observés dans le parc social", relative l'Institut Paris-Région.
Parmi les facteurs creusant les inégalités dans l'accession à la propriété, le taux d'effort s'ajoute à la question de l'apport personnel, qui "a fortement progressé entre 1973 et 2013 (où) il a été multiplié par 13,5". Sa proportion a augmenté au fil du temps puisant dans l'épargne, la revente d'un logement ou des apports extérieurs, en parallèle avec une inflation des prix immobiliers. De plus en plus déterminant, l'apport personnel a fini par "écarter un nombre croissant de ménages souhaitant accéder pour la première fois" , indique l'Institut Paris-Région.
Face à un recul des primo-accédants, qui constituent 55% des propriétaires en 2013, la part des cadres "a presque doublé" en une quarantaine d'années. Pour l'Institut Paris-Région, quelques outils pourraient être mobilisés afin de réintégrer des ménages modestes parmi les candidats à la primo-accession: élargir la TVA à taux réduit à toutes les constructions, généraliser l'exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) et l'accélération de projets construits dans le cadre d'une dissociation entre foncier et bâti.
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