Chute des prix de 30% depuis l'été dernier et multiplication des faillites d'agences immobilières : récemment encore l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde, Shanghai présente aujourd'hui les signes d'un ralentissement brutal. Et ce, après des années de surchauffe?
Avec l'éclatement de la bulle, de nombreux petits propriétaires se retrouvent aussi étranglés par des crédits devenus trop lourds. Nombreux s'étaient pourtant estimés chanceux d'avoir fait partie, après des heures, voire des jours, de queue, des candidats à l'achat ayant obtenu le ticket leur permettant de faire une offre pour un appartement sur plan.
L'immobilier dans les métropoles chinoises a fait l'objet d'investissements frénétiques ces dernières années, surtout à Shanghai, coeur financier dont le paysage a été totalement transformé par les grues nuit et jour en action et la main-d'oeuvre abondante venue des campagnes en quête d'emploi. Dans ce marché flamboyant, les prix de l'immobilier ont doublé en trois ans, jusqu'aux premiers mois de 2005.
Cependant, devant les risques de surchauffe, les autorités de la métropole aux 17 millions d'habitants ont pris des mesures au printemps dernier pour freiner surinvestissement et spéculation : impôts sur la plus-value, obligation de remboursement d'emprunts avant la revente, interdiction de vendre avant l'achèvement des travaux, relèvement des taux du crédit et de l'apport initial.
Dès juin, les prix ont commencé à chuter et ceux qui venaient d'accéder pour la première fois à la propriété se sont retrouvés avec des dettes supérieures à la valeur de leur investissement, explique Song Hai, un avocat spécialiste de l'immobilier du cabinet Zhongxia.
Ainsi le mètre carré a-t-il baissé de plus de 33% dans le quartier de Xianfeng, à une quarantaine de minutes du centre, où un appartement de 100 mètres carrés se vendait pour 500.000 yuans (62.000 dollars) voici un an.
«La plupart des investisseurs empruntaient au moins 350.000 yuans à la banque, mais vu l'état du marché et la localisation du quartier, ces maisons ne valent même plus ça», explique Song Hai, dont le cabinet a eu une centaine d'affaires de ce type à traiter depuis juin.
«Alors, fréquemment, le nouveau propriétaire rend son bien à la banque et attend de voir ce que celle-ci peut lui en donner. Et bien souvent, il est encore en dette», ajoute-t-il.
Pour les analystes, la croissance de ce type d'endettement est inquiétante. Déjà en 2005, les crédits immobiliers douteux avaient représenté 1,55 milliard de yuans, contre 558 millions de yuans en 2004, selon les statistiques officielles. «C'est un risque systémique pour les banques de Shanghai», avertit un économiste d'UBS Jonathan Anderson. Selon l'agence Savills China, à la fin 2005 les prix moyens avaient décliné de 31,9% par rapport à un an plus tôt.
L'impact est encore plus grand sur les complexes luxueux de Pudong, ce quartier surgi de rien à partir de la fin des années 80, devenu une jungle d'immeubles ultra-modernes. «Shanghai Green City par exemple, sur la rue de Pudong Sud, les prix qui atteignaient 18.000 yuans le mètre carré sont tombés à 10.000 yuans» souligne Yu Ying, un responsable de la plus importante agence de Chine, Yiju.
Sous le feu des critiques pour ce contrecoup brutal, les autorités municipales rétorquent qu'il était nécessaire de ramener une certaine stabilité dans le secteur.
L'immobilier dans les métropoles chinoises a fait l'objet d'investissements frénétiques ces dernières années, surtout à Shanghai, coeur financier dont le paysage a été totalement transformé par les grues nuit et jour en action et la main-d'oeuvre abondante venue des campagnes en quête d'emploi. Dans ce marché flamboyant, les prix de l'immobilier ont doublé en trois ans, jusqu'aux premiers mois de 2005.
Cependant, devant les risques de surchauffe, les autorités de la métropole aux 17 millions d'habitants ont pris des mesures au printemps dernier pour freiner surinvestissement et spéculation : impôts sur la plus-value, obligation de remboursement d'emprunts avant la revente, interdiction de vendre avant l'achèvement des travaux, relèvement des taux du crédit et de l'apport initial.
Dès juin, les prix ont commencé à chuter et ceux qui venaient d'accéder pour la première fois à la propriété se sont retrouvés avec des dettes supérieures à la valeur de leur investissement, explique Song Hai, un avocat spécialiste de l'immobilier du cabinet Zhongxia.
Ainsi le mètre carré a-t-il baissé de plus de 33% dans le quartier de Xianfeng, à une quarantaine de minutes du centre, où un appartement de 100 mètres carrés se vendait pour 500.000 yuans (62.000 dollars) voici un an.
«La plupart des investisseurs empruntaient au moins 350.000 yuans à la banque, mais vu l'état du marché et la localisation du quartier, ces maisons ne valent même plus ça», explique Song Hai, dont le cabinet a eu une centaine d'affaires de ce type à traiter depuis juin.
«Alors, fréquemment, le nouveau propriétaire rend son bien à la banque et attend de voir ce que celle-ci peut lui en donner. Et bien souvent, il est encore en dette», ajoute-t-il.
Pour les analystes, la croissance de ce type d'endettement est inquiétante. Déjà en 2005, les crédits immobiliers douteux avaient représenté 1,55 milliard de yuans, contre 558 millions de yuans en 2004, selon les statistiques officielles. «C'est un risque systémique pour les banques de Shanghai», avertit un économiste d'UBS Jonathan Anderson. Selon l'agence Savills China, à la fin 2005 les prix moyens avaient décliné de 31,9% par rapport à un an plus tôt.
L'impact est encore plus grand sur les complexes luxueux de Pudong, ce quartier surgi de rien à partir de la fin des années 80, devenu une jungle d'immeubles ultra-modernes. «Shanghai Green City par exemple, sur la rue de Pudong Sud, les prix qui atteignaient 18.000 yuans le mètre carré sont tombés à 10.000 yuans» souligne Yu Ying, un responsable de la plus importante agence de Chine, Yiju.
Sous le feu des critiques pour ce contrecoup brutal, les autorités municipales rétorquent qu'il était nécessaire de ramener une certaine stabilité dans le secteur.
