L’Observatoire de la Caisse nationale des administrateurs de biens (Cnab) note une augmentation de 5,7% en 2006 des charges de copropriété. Depuis 2002, elles n’ont cessé d’être chaque année revues à la hausse, avec une progression de 4,8% par an en moyenne. Mais ces chiffres ne doivent pas masquer de fortes disparités entre les villes.
Les Français copropriétaires on payé en 2006 en moyenne 21,10 €/m2 pour l’ensemble de leurs charges (hors travaux exceptionnels), selon l’Observatoire de la Cnab.
Un niveau des charges qui varie «très fortement» entre les villes. Des disparités s’expliquant notamment par «des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d’ascenseur), que des pratiques de l’amélioration et de l’entretien par exemple)», explique Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X, auteur de l’étude. L’Ile de France détient ainsi la palme des régions où les charges de copropriété sont les plus importantes. Les niveaux de charges en eau froide, frais de personnel et sociétés extérieures, y sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs. A Paris, le copropriétaire a payé ainsi 23,7€/m2 et dans les Hauts de Seine, 27,8€/m2 ! Bien loin de ce qu’il aurait payé s’il avait été propriétaire à Rodez, où les charges s’élèvent là à 7,4€/m2.
Cinq postes représentent à eux seuls près de 84% de la hausse
Quant à la hausse des charges, elle s’explique par l’évolution importante de certains postes, en raison de leur poids important - tels l’eau froide, chauffage/ECS (fluides) et les frais de personnels – ou de leur forte variation – chauffage ECS (entretien), sociétés extérieures et travaux d’entretien. Cinq composantes représentent ainsi à elles seules «plus de 4/5e de la montée des charges (83,3%)» entre 2002 et 2006 : le chauffage, les assurances, les sociétés extérieures, les honoraires du syndic et les travaux d’entretien. En cause notamment, le coût de l’énergie qui n’a eu de cesse d’augmenter pour le chauffage, même si le prix de l’électricité est resté stable : «comme les copropriétés utilisent à titre principal du fioul domestique, du gaz et du chauffage urbain, le poste de charges ‘chauffage’(…) ne peut que connaître des évolutions rapides».
Pour les honoraires du syndic, partant du constat d’une nouvelle hausse de 3,2% en 2006, soit +4,2% en moyenne/an depuis 2002, Michel Mouillart précise que «le mouvement de remise à niveau des honoraires (…) paraît à cet égard souhaitable, pour la profession».
Augmentation des dépenses d’entretien
Enfin, l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs…) mais aussi les exigences des copropriétaires pour plus de sécurité (digicode, interphone, fermeture des espaces extérieurs) comme la montée de l’usage de la domotique, expliquent selon l’Observatoire de la Cnab, l’augmentation des dépenses d’entretien. Les impôts locaux, les fournitures pour l’entretien, la consommation électrique et les espaces verts participent peu quant à eux à l’évolution du montant des charges.
Un niveau des charges qui varie «très fortement» entre les villes. Des disparités s’expliquant notamment par «des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d’ascenseur), que des pratiques de l’amélioration et de l’entretien par exemple)», explique Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X, auteur de l’étude. L’Ile de France détient ainsi la palme des régions où les charges de copropriété sont les plus importantes. Les niveaux de charges en eau froide, frais de personnel et sociétés extérieures, y sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs. A Paris, le copropriétaire a payé ainsi 23,7€/m2 et dans les Hauts de Seine, 27,8€/m2 ! Bien loin de ce qu’il aurait payé s’il avait été propriétaire à Rodez, où les charges s’élèvent là à 7,4€/m2.
Cinq postes représentent à eux seuls près de 84% de la hausse
Quant à la hausse des charges, elle s’explique par l’évolution importante de certains postes, en raison de leur poids important - tels l’eau froide, chauffage/ECS (fluides) et les frais de personnels – ou de leur forte variation – chauffage ECS (entretien), sociétés extérieures et travaux d’entretien. Cinq composantes représentent ainsi à elles seules «plus de 4/5e de la montée des charges (83,3%)» entre 2002 et 2006 : le chauffage, les assurances, les sociétés extérieures, les honoraires du syndic et les travaux d’entretien. En cause notamment, le coût de l’énergie qui n’a eu de cesse d’augmenter pour le chauffage, même si le prix de l’électricité est resté stable : «comme les copropriétés utilisent à titre principal du fioul domestique, du gaz et du chauffage urbain, le poste de charges ‘chauffage’(…) ne peut que connaître des évolutions rapides».
Pour les honoraires du syndic, partant du constat d’une nouvelle hausse de 3,2% en 2006, soit +4,2% en moyenne/an depuis 2002, Michel Mouillart précise que «le mouvement de remise à niveau des honoraires (…) paraît à cet égard souhaitable, pour la profession».
Augmentation des dépenses d’entretien
Enfin, l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs…) mais aussi les exigences des copropriétaires pour plus de sécurité (digicode, interphone, fermeture des espaces extérieurs) comme la montée de l’usage de la domotique, expliquent selon l’Observatoire de la Cnab, l’augmentation des dépenses d’entretien. Les impôts locaux, les fournitures pour l’entretien, la consommation électrique et les espaces verts participent peu quant à eux à l’évolution du montant des charges.
