Immobilier ancien : 2020, année du réajustement des crédits et des prix ?

 

 

"Il y a un nombre de Français éligibles au crédit qui n'a jamais été aussi élevé"

 

L'investissement dans la pierre se porte donc bien, et pour cause : tout est fait pour l'encourager. Les taux de crédit ont atteint un niveau historiquement bas et les durées d'emprunts consenties sont de plus en plus longues (21 ans en moyenne). "Il y a un nombre de Français éligibles au crédit qui n'a jamais été aussi élevé. Le passage du 'je veux acheter' au 'je peux acheter' est clairement facilité", estime Laurent Vimont, le président de Century 21 France. "La rentabilité n'est plus le sujet, c'est le placement, en vue de se constituer un petit patrimoine." A ce sujet, le taux de primo-accédants calculé par le réseau d'agences s'élève à 42% en 2019, un niveau stable par rapport aux années précédentes.

 

Sur l'ensemble des régions françaises, tous les volumes de ventes sont en progression, à l'exception de la Normandie, sans que le réseau Century 21 puisse vraiment expliquer pourquoi. De même, presque toutes les régions enregistrent une hausse de leurs prix moyens au m². Certains territoires se démarquent plus que d'autres, à l'instar des Hauts-de-France, dont le marché des appartements engrange 7,4%, ou encore les Pays-de-la-Loire, dont le marché des maisons augmente de 5,9%. Les deux seuls points noirs sont la Bourgogne-Franche-Comté, avec un recul de 3,5% de son marché de maisons, et le Centre-Val-de-Loire, avec une diminution certes très faible de 0,6% pour ses maisons.

 

Paris, un marché toujours plus contraint

 

Comme à chaque fois qu'il est question d'immobilier, le cas de Paris et de sa région est évidemment à part. Dans la capitale, le prix moyen au m² a encore bondi de 6,5% en 2019 pour s'établir à 10.062 €. En 15 ans, ce tarif a plus que doublé : en 2005, le même m² se vendait 4.865 € dans la Ville lumière... Un chiffre inconcevable pour les acquéreurs d'aujourd'hui. Toujours en moyenne, une transaction réalisée dans Paris atteint les 487.749 €, ce qui représente une envolée stratosphérique de 250.000 € en comparaison à 2005. Dans un tel contexte, les volumes de ventes, déjà en recul en 2018, se sont encore rétractés de 7,5% en 2019. Quant au profil des acheteurs, il ne fait guère de doute : les cadres supérieurs représentent 47,9% du total, suivis par les cadres moyens à 37,2%. Les employés et ouvriers ne sont à l'origine que de 4,9% des investissements immobiliers dans la capitale, alors que leur part était de 12,2% il y a 10 ans. Incapables de suivre cette cadence financière infernale, les catégories socio-professionnelles les moins qualifiées sont reléguées en Petite Couronne voire en Grande Couronne, aggravant ainsi le phénomène incontestable de boboïsation de la capitale.

 

"On est dans un marché d'usage et pas de spéculation. Je ne vois pas de bulle immobilière à Paris", a souligné à cette occasion Laurent Vimont. "En Île-de-France, la durée moyenne du crédit a atteint 22,5 ans. On considère que tous les leviers ont été optimisés, que ce soit la durée, la quotité d'endettement ou les taux. On peut parler d'un phénomène de centrifugeuse, avec une hausse des prix dans les départements touchant Paris du fait d'une hausse des prix du marché parisien. Et il n'y a aucune raison rationnelle pour que le prix du m² parisien baisse ; il va même continuer à monter. C'est un marché de pénurie, avec très peu de constructions (400 à 500 chaque année) et une demande toujours très forte. Paris est une grande capitale mondiale, toujours attractive. Beaucoup de Français et d'étrangers veulent habiter Paris. C'est pourquoi je ne vois pas les prix parisiens baisser en 2020, mais plutôt augmenter de 5-6%."

 

D'autres caractéristiques propres à Paris doivent être soulignées : les moins de 30 ans et les 40/50 ans progressent respectivement de 13,8% et de 12,3% dans le total des acquéreurs, ces derniers étant probablement à l'origine de l'impressionnante montée en puissance des investissements locatifs, qui représentent aujourd'hui 31% des transactions réalisées intramuros. La part des acquisitions destinées à la mise en location a bondi de 45% en deux ans, tandis que les résidences principales pèsent encore pour 56,7% dans le total. Des tendances qui restent tout aussi fulgurantes une fois le périphérique franchi : en moyenne, la région Île-de-France voit le prix moyen au m² de ses appartements engranger 8,6% (soit 4.033 € le m²) et celui de ses maisons enregistrer +1,5% (soit 3.059 €).

 

Avec des tarifs augmentant bien plus vite que dans le reste de l'Hexagone, la région francilienne connaît des poussées significatives en Petite Couronne : +10,3% pour les maisons et +9,4% pour les appartements dans les Hauts-de-Seine, +9,8% pour les appartements dans le Val-de-Marne et +9,2% en Seine-Saint-Denis. A l'échelle de la région, le nombre de commercialisations des appartements a augmenté de 4,1% en 2019, mais celui des maisons a accusé une perte de 3,7% ; les investissements locatifs s'envolent pour leur part de 69% en deux ans. Acheter un appartement en région parisienne vous en coûtera donc en moyenne 233.853 €, quand une maison vous reviendra à 340.989 €. Ce sont les cadres les plus nombreux à acquérir un bien en banlieue (51,1% du total contre 36,2% pour les employés et ouvriers), privilégiant les critères de confort, d'espace et de verdure.

 

 

 

Un essoufflement des octrois de crédits et donc un réajustement des prix pour 2020 ?

 

Pour la nouvelle année qui commence, les professionnels de l'immobilier se veulent prudents, tout en admettant qu'il y a peu de chances que les choses changent considérablement. "Le stock de biens à vendre n'a jamais été aussi faible alors qu'en face la demande n'a jamais été aussi forte (+25% en 2019). Il pourrait donc y avoir une tentation chez les vendeurs d'anticiper et de surestimer les prix de leurs biens", prévient Laurent Vimont. Sachant que la hausse du prix moyen au m² en 2019 a déjà rendu nécessaire une augmentation de l'apport personnel. Malgré que l'offre soit inférieure à la demande, le secteur n'a toutefois pas enregistré de flambée des prix jusqu'à présent. Pour autant, "les prix devraient de nouveau monter un peu au 1er semestre 2020", poursuit le président de Century 21 France. "Il est probable qu'il y ait un durcissement sur l'octroi de crédits lors des 6 premiers mois de l'année", en référence aux recommandations formulées par le Haut conseil de stabilité financière sur les conditions d'octroi de crédit.

 

Dans ces conditions, le marché devrait par conséquent légèrement fléchir en 2020 : "Ce sera un miracle si l'on fait plus d'un million de transactions cette année. Il y aura un léger ralentissement de l'activité, le temps que les vendeurs ajustent leurs prix au pouvoir d'achat." La tenue des élections municipales en mars prochain incite par ailleurs les professionnels à demander aux maires "de construire là où il faut construire". Le retour d'expérience de l'encadrement des loyers est lui aussi mitigé : "Ce système n'a aucun effet sur l'investissement. Il semblerait même que certains propriétaires contournent la réglementation. Les Français sont des Latins : partout où ils peuvent, ils essaient d'esquiver les règles !"