CONJONCTURE. Les chiffres d'Immostat, GIE rassemblant les principales sociétés de conseil en immobilier d'entreprise, montrent que le premier semestre 2021 a été, en Ile-de-France, celui d'un "redémarrage" sur le segment de la location de bureaux, tandis que l'investissement est en pause.
La reprise pressentie sur le marché locatif au premier trimestre s'est confirmée au cours des trois derniers mois, estime, dans une note, JLL, l'un des leaders français du conseil en immobilier d'entreprise, membre du GIE Immostat, qui analyse les chiffres franciliens du marché du bureau, notamment. Selon les chiffres semestriels d'Immostat, rendus publics le 7 juillet. 765.000 mètres carrés de bureaux ont ainsi été commercialisés depuis le début de l'année, soit 14% de plus qu'au premier semestre 2020, qui avait de surcroît bénéficié de la transaction de The Link, tour en construction ayant vocation à devenir le siège social de Total Energies, qui représente à elle seule 126.000 mètres carrés.
Cette reprise concerne l'ensemble des segments de surface, précise la note : avec 226 transactions de plus que l'an dernier, les petites et moyennes surfaces (moins de 1.000 m²) voient leur volume de demande placée progresser de 28% d'une année sur l'autre. Entre 1.000 et 5.000 m², l'évolution est moins marquée, avec une demande placée en hausse de 10% par rapport au premier semestre 2020. Enfin, sur le segment des grandes surfaces, "si la progression est modérée en volume compte tenu de la transaction Total l'an dernier, la hausse en nombre est nettement plus marquée (+92%) avec 23 opérations recensées" ce premier semestre.
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"Les entreprises ont aujourd'hui davantage de visibilité et veulent aller de l'avant. Elles souhaitent entrer dans une nouvelle dynamique, changer leur façon de travailler, en écoutant notamment davantage leurs collaborateurs, et profiter de cette occasion pour réduire leur empreinte immobilière. Ce net redémarrage ne concerne toutefois pas tous les secteurs d'activité ; les projets que nous traitons actuellement concernent en effet majoritairement des entreprises du conseil, de la tech, de la finance, du life science et de l'éducation", commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice de département chez JLL.
Une hausse de la vacance en partie due à l'arrivée de surfaces neuves sur le marché
L'offre vacante, qui n'avait que modérément progressé au 1er trimestre (+104.000 m²), a connu une hausse plus marquée au cours des trois derniers mois (+225.000 m²). Elle atteint ainsi 4 millions de m², pour un taux de vacance de 7,3%. Cette hausse, liée en partie à des libérations consécutives au troisième confinement, est également due à un volume important de livraisons.
De nouvelles opérations ont en effet été livrées vacantes ce trimestre, entraînant une hausse du stock d'offre neuve qui atteint 982.000 m², un niveau élevé au regard de ceux observés au cours des dix dernières années. C'est le cas notamment en première couronne nord, où plusieurs opérations, totalisant plus de 40.000 m², sont venues s'ajouter à l'offre immédiate.
Un trimestre calme pour le marché de l'investissement
Comme anticipé, le marché francilien de l'investissement a connu un deuxième trimestre "calme" avec "à peine 1,9 milliard d'euros investis", estime JLL, portant le montant total investi au premier semestre à 5,2 milliards d'euros. Ce résultat, en recul de 35% sur un an, est inférieur de 36% à la moyenne des cinq dernières années et de 23% à la moyenne dix ans.
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Pour Stephan von Barczy, directeur de département de JLL, "cette baisse d'activité était attendue, un certain nombre de marketings, émanant notamment de foncières françaises, n'ayant pas pu se concrétiser en fin d'année 2020. Le marché n'a par ailleurs pas pu retrouver son fonctionnement normal, le Mipim ayant de nouveau été annulé cette année. L'activité de pitch n'a ainsi réellement commencé qu'en mars, alors que certains dossiers normalement initiés lors du salon auraient pu se concrétiser au deucième trimestre. Nous anticipons néanmoins une reprise de l'activité au second semestre qui devrait permettre d'atteindre un volume d'investissement compris entre 15 et 17 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année 2021".
Les grandes transactions à la peine
Cette forte baisse est avant tout liée à une faible activité sur le segment des grandes transactions, avec seulement quatre opérations de plus de 100 millions d'euros, ne totalisant que 610 millions d'euros ce trimestre, contre 2,1 milliards au trimestre précédent, explique le conseil en immobilier. Sur les autres segments de marché, l'activité s'est maintenue ou a même progressé d'un trimestre sur l'autre. En cumulé sur l'ensemble du premier semestre, les transactions d'un montant compris entre 50 et 100 millions d'euros sont les seules à progresser d'une année sur l'autre (+37% en volume), tandis que les autres segments enregistrent un recul de l'ordre de 40%.
Grâce à la cession par Unibail-Rodamco-Westfield de l'immeuble Shift à Issy-les-Moulineaux pour un montant de 630 millions d'euros en début d'année, le Croissant ouest concentre à lui seul plus d'1,2 milliard d'euros d'investissements ce semestre, soit 24% de l'activité. Neuf transactions y ont été enregistrées ce trimestre, mais aucune n'excédant 90 millions d'euros. Il est suivi du Quartier central des affaires qui totalise 1,1 milliard d'euros, investis pour l'essentiel là aussi en début d'année, explique enfin Immostat.
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