Les économistes s'inquiètent désormais du contre-coup de l'éclatement de cette bulle qui a donné à l'économie britannique un ballon d'oxygène ces deux dernières années.
En décembre, les prix d'achat des maisons n'ont progressé " que " de 1% par rapport au mois précédent, selon Halifax, qui est le premier établissement de crédit immobilier du pays. En un an, précise Halifax, les prix ont tout de même bondi de 26%, profitant de la faiblesse des taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre (BoE), à 4%, leur plus bas depuis 40 ans.
Le prix moyen d'un logement de trois pièces en Grande-Bretagne s'élève à 121.794 livres sterling, soit 187.112 euros. A Londres, cet appartement standard vaut en moyenne 206.000 livres et dépasse même 300.000 livres dans les quartiers chics de Kensington et Chelsea.
" Le marché immobilier à Londres a atteint un niveau ridicule ", déplore Andrew Oswald, professeur d'économie à l'université Warwick. " Il ne peut y avoir qu'un effondrement soudain des prix. C'est une leçon de l'histoire économique: quand la progression de l'immobilier est bien supérieure à celle des salaires et de l'inflation, comme c'est le cas en ce moment, on va tout droit au crash ", prédit cet universitaire.
Selon lui, la baisse soudaine des prix aura un impact plus désastreux encore que le fameux " crash immobilier du début des années 90 ", dont le souvenir traumatise encore les Britanniques. Des rues entières étaient alors bordées de panneaux " à vendre " après que la BoE avait brusquement remonté ses taux d'intérêt pour combattre l'inflation.
" A partir du printemps 2003 jusqu'en 2005, les prix vont baisser de 30%. Ceux qui ont acheté récemment seront contraints de payer des remboursements mensuels fixes pour une propriété qui pourrait avoir perdu plus d'un tiers de sa valeur ", pronostique-t-il.
" Un atterrissage en douceur "
Ces prévisions quasi apocalyptiques sont loin d'être reprises par tous les économistes. Mike Taylor, de la banque Merrill Lynch, table plutôt sur un " atterrissage en douceur ". " Il va y avoir une modération des prix de l'immobilier lorsque la BoE va augmenter ses taux d'intérêt ", relève-t-il, estimant qu'ils ne progresseront " que " de 8 à 10% en 2003.
" Pour qu'il y ait un effondrement du marché comme dans les années 90, il faut une forte augmentation des taux d'intérêt et/ou un chômage galopant. Rien de tout cela n'arrivera ", prédit Mike Taylor. Reste que ce ralentissement aura un impact sur l'économie britannique. " La confiance des ménages va baisser: si leur richesse sur le papier se détériore, ils vont se sentir plus pauvres et vont moins consommer ", estime le professeur Oswald.
Une analyse partagée par Mike Taylor: " Pour un propriétaire britannique, il est très facile d'hypothéquer sa maison et de négocier des crédits avantageux pour acheter une voiture ou de la hi-fi haut-de-gamme ", souligne l'économiste de Merrill Lynch.
Cette propension des Britanniques à dépenser a aidé l'économie britannique à résister à la récession mondiale en 2002, la consommation des ménages servant véritablement de ballon d'oxygène.
" Quand l'inflation des prix immobiliers va commencer à s'essouffler, la consommation va baisser: cela ne sera pas brutal mais nous estimons que les dépenses des ménages vont progresser de 2,7% en 2003, soit son plus faible gain depuis 1995 ", ajoute Mike Taylor.
" La flambée des prix de l'immobilier a été le prix à payer pour que l'économie britannique résiste mieux à la récession mondiale que les partenaires ", conclut-il.
Le prix moyen d'un logement de trois pièces en Grande-Bretagne s'élève à 121.794 livres sterling, soit 187.112 euros. A Londres, cet appartement standard vaut en moyenne 206.000 livres et dépasse même 300.000 livres dans les quartiers chics de Kensington et Chelsea.
" Le marché immobilier à Londres a atteint un niveau ridicule ", déplore Andrew Oswald, professeur d'économie à l'université Warwick. " Il ne peut y avoir qu'un effondrement soudain des prix. C'est une leçon de l'histoire économique: quand la progression de l'immobilier est bien supérieure à celle des salaires et de l'inflation, comme c'est le cas en ce moment, on va tout droit au crash ", prédit cet universitaire.
Selon lui, la baisse soudaine des prix aura un impact plus désastreux encore que le fameux " crash immobilier du début des années 90 ", dont le souvenir traumatise encore les Britanniques. Des rues entières étaient alors bordées de panneaux " à vendre " après que la BoE avait brusquement remonté ses taux d'intérêt pour combattre l'inflation.
" A partir du printemps 2003 jusqu'en 2005, les prix vont baisser de 30%. Ceux qui ont acheté récemment seront contraints de payer des remboursements mensuels fixes pour une propriété qui pourrait avoir perdu plus d'un tiers de sa valeur ", pronostique-t-il.
" Un atterrissage en douceur "
Ces prévisions quasi apocalyptiques sont loin d'être reprises par tous les économistes. Mike Taylor, de la banque Merrill Lynch, table plutôt sur un " atterrissage en douceur ". " Il va y avoir une modération des prix de l'immobilier lorsque la BoE va augmenter ses taux d'intérêt ", relève-t-il, estimant qu'ils ne progresseront " que " de 8 à 10% en 2003.
" Pour qu'il y ait un effondrement du marché comme dans les années 90, il faut une forte augmentation des taux d'intérêt et/ou un chômage galopant. Rien de tout cela n'arrivera ", prédit Mike Taylor. Reste que ce ralentissement aura un impact sur l'économie britannique. " La confiance des ménages va baisser: si leur richesse sur le papier se détériore, ils vont se sentir plus pauvres et vont moins consommer ", estime le professeur Oswald.
Une analyse partagée par Mike Taylor: " Pour un propriétaire britannique, il est très facile d'hypothéquer sa maison et de négocier des crédits avantageux pour acheter une voiture ou de la hi-fi haut-de-gamme ", souligne l'économiste de Merrill Lynch.
Cette propension des Britanniques à dépenser a aidé l'économie britannique à résister à la récession mondiale en 2002, la consommation des ménages servant véritablement de ballon d'oxygène.
" Quand l'inflation des prix immobiliers va commencer à s'essouffler, la consommation va baisser: cela ne sera pas brutal mais nous estimons que les dépenses des ménages vont progresser de 2,7% en 2003, soit son plus faible gain depuis 1995 ", ajoute Mike Taylor.
" La flambée des prix de l'immobilier a été le prix à payer pour que l'économie britannique résiste mieux à la récession mondiale que les partenaires ", conclut-il.
