FINANCEMENT. Satisfait d'avoir "interrompu" la "dérive" des conditions d'octroi de crédits, le Haut conseil pour la stabilité financière a décidé, le 17 décembre, d'assouplir les règles qu'il avait fixées un an plus tôt. Une nouvelle accueillie avec satisfaction par le secteur, inquiet, jusqu'ici, pour le marché dans l'année qui vient.
Voilà de quoi rassurer les professionnels de l'immobilier. Ceux-ci disaient, le 17 décembre matin encore, s'attendre à une année 2021 particulièrement morose en termes de transactions et de prix, à cause, principalement, des restrictions à l'accès au crédit, appliquées cette année suite aux recommandations du Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF), fin 2019. Ce dernier avait en effet conseillé aux établissements prêteurs de ne plus accorder de crédits immobiliers d'une durée supérieure à 25 ans, et de refuser les demandes impliquant un taux d'effort de plus de 33% pour leur remboursement, notamment.
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Depuis le début de l'année, ces recommandations ont été suivies par la plupart des banques, qui ont donc accordé beaucoup moins de crédits. A tel point que Michel Mouillart, professeur d'économie et expert consulté en matière de marchés immobiliers, estimait, ce matin-là, à l'occasion du baromètre annuel LPI, que 40% de la baisse des transactions constatée en 2020 était imputable au resserrement des conditions d'octroi des crédits, et "seulement" 60% à la crise sanitaire, aux deux confinements, et à la crise économique.
"Une marque favorable de soutien au marché"
Quelques heures à peine après le constat de l'expert, le HCSF annonçait l'assouplissement de ses recommandations, constant que "la dérive progressive des conditions d'octroi observée depuis quelques années semble s'être interrompue". De 25 années, la durée d'endettement maximum conseillée passera, en 2021, à 27 ans. Par ailleurs, le taux d'effort maximum (ratio entre les revenus du ménage et ses mensualités) passera de 33% à 35%. Enfin, la marge de flexibilité, c'est-à-dire la possibilité pour les banques de déroger à ce carcan, passera de 15% à 20%.
Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, contacté par Batiactu, il s'agit d'"une marque favorable de soutien au marché". Ainsi, donner deux ans de plus aux particuliers pour rembourser leur emprunt "n'est pas anodin", sachant que la France est l'un des pays européens où les durées de remboursement sont les plus courtes. L'augmentation du taux d'effort maximum à 35% bénéficiera aux investisseurs qui, malgré des restes à vivre confortables, étaient bloqués en termes de taux d'effort. Les deux mesures cumulées sont, en outre, de nature à "dégager du pouvoir d'achat, ce qui va aider les primo-accédants", affirme le président du réseau d'agences, qui a contacté la ministre du Logement Emmanuelle Wargon pour lui faire part de sa satisfaction.
L'augmentation de la durée des crédits à 27 ans : une "excellente nouvelle" pour les acquisitions en Vefa, d'après Vousfinancer.
"Cette année, sous l'effet des recommandations, la durée de prêt, limitée à 25 ans, intégrait le différé d'amortissement de 2 ans lié au délai de construction. En réalité, la capacité d'emprunt était donc calculée sur 23 ans (+ deux ans de différé), avec un impact sur l'endettement donc et sur le taux de refus, bien plus important dans le neuf que dans l'ancien", explique le courtier dans un communiqué. "Pouvoir désormais emprunter sur 25+2 ans de différé au lieu de 23+2 ans, permet pour un couple avec 3.000 € de revenus, d'emprunter 16.740 € de plus que sur 23 ans, pour une même mensualité de 1.000 € par mois", explique Vousfinancer.
L'augmentation du taux de dérogation à ces règles est une autre marque de confiance accordée au terrain, selon Jean-Marc Torrollion. "C'est une souplesse intéressante donnée aux banques pour accompagner des dossiers de qualité. Cela permet de passer de l'objectivation absolue au caractère subjectif de la confiance". D'une manière générale, il dit sa satisfaction que que "le ressenti du terrain" ait été écouté, au-delà de "l'analyse macro-économique".
Même son de cloche du côté du Pôle Habitat FFB. Grégory Monod, son président, s'est félicité sur twitter que la profession ait été "entendue". Il critiquait, en juin dernier, au moment où le HCSF avait confirmé le maintient de ses recommandations, une décision "incompréhensible au regard de la maîtrise des risques par le système financier français, qui ne montre toujours pas de signes de fragilité".
Les recommandations vont devenir obligations
Ces assouplissements viennent cependant avec un certain durcissement : comme l'a annoncé Bruno Le Maire, qui siège en tant que ministre de l'Economie et des finances au HCSF, à la sortie de la réunion, ces recommandations devraient devenir, "d'ici six mois", des obligations réglementaires pour toutes les banques. L'immense majorité des banques avaient pourtant respecté à la lettre les recommandations de fin 2019, au grand dam des professions immobilières.
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"Cette bonne nouvelle arrive à point nommé, alors que les ménages ont besoin de soutien pour engager des opérations en ce temps de crise", a réagi par communiqué de presse Olivier Salleron, président de la FFB. L'organisation demande toutefois d'aller plus loin, estimant que "la sinistralité immobilière ne constitu[ait] toujours pas un problème majeur en France".