Selon lObservatoire des crédits immobiliers du courtier Meilleurtaux de ce trimestre, 2008 devrait marquer le retournement de tendance du marché tant sur le plan des prix que sur celui des crédits. Baisse de 3 à 4% des prix, stabilisation des taux dintérêts, conditions doctroi de crédits plus difficiles... Panorama de la situation actuelle.
Crise, baisse, stabilisation, atterrissage... Pour désigner le marché immobilier actuel, chacun y va de son substantif : ce quil y a de sûr, cest que les analyses montrent toutes que le marché est en pleine phase de «retournement». Un terme utilisé mardi par le courtier Meilleurtaux, lors de la présentation de la sixième édition de son Observatoire des crédits immobiliers. «Historique» pourrait être le deuxième maître-mot de lanalyse : un environnement économique empreint de «bouleversements historiques», un «arrêt dune période de hausse des prix sans équivalent historique» donc une baisse en perspective... 2008 sannonce donc comme lannée du changement pour Meilleurtaux.
En premier lieu, les prix : après une hausse de 102% entre 2000 et 2007, alors que le revenu des ménages progresse lui sur cette même période de 20%, «le cycle de hausse ne pouvait que sinterrompre» selon le courtier. Les derniers mois de 2007 et le début 2008, montrent ainsi "à la fois un net ralentissement de lactivité et une légère baisse des prix.» Et de prévoir une baisse de «3 à 4%» cette année.
Un retournement sensible
Ensuite, sur le plan du crédit, «le retournement de tendance» est, là encore «sensible» : «lannée 2008 voit apparaître pour la première fois depuis de nombreuses années, les premiers signes dune demande de crédit immobilier en baisse,» explique Christophe Cremer, président de Meilleurtaux, dans sa présentation, «denviron 12 à 15% sur le mois de janvier et environ 10% sur le mois de février. » Etant donné que le mois de mars semble connaître «un début damélioration», la baisse amorcée serait là denviron 5% par rapport à 2007. Les derniers chiffres étant «rassurants», le courtier «table dorénavant sur une stabilisation globale ou une légère baisse des volumes de prêts immobiliers pour lensemble de lannée 2008.»
Les agitations des marchés boursiers et la grave crise de liquidités bancaires actuelles influent sur les taux à long et à court terme des marchés financiers, références des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable. Les premiers ont fortement baissé tandis que les seconds restent élevés. Pour Meilleurtaux, les taux des prêts immobiliers devraient connaître en 2008 «la fin dun cycle de hausse» entamé il y a deux ans et se stabiliseront. Le courtier se montrant confiant en ce sens, malgré le fait quil soit «trop tôt pour réviser à la baisse les prévisions de taux dintérêt des prêts pour lensemble de lannée 2008», face à des «conditions de refinancement des banques plus onéreuses» qui pourraient influer sur cette orientation.
176.000 euros sur 25 ans pour 1000 de mensualités
Concrètement, aujourdhui «pour les mêmes mensualités de 1.000 euros sur 25 ans, note le courtier, le ménage pouvait emprunter 201.000 euros en octobre 2005, 195.000 euros en janvier 2006, 187.000 euros en janvier 2007 et 176.000 euros actuellement. La capacité demprunt des particuliers, en déduit Meilleurtaux, a ainsi baissé de 25.000 euros soit 14% en un peu plus de deux ans.» En terme de surface acquise, pour ces mêmes mensualités, le particulier pouvait acheter un 71m2 en 2000 contre 47 m2 en 2007, «soit une diminution de 34% de la surface.»
Sur les modalités du prêt, lanalyse note que «le taux fixe reste privilégié compte tenu de lincertitude sur lévolution des taux dintérêt à court terme.» Lévolution du niveau des prêts à taux variables par rapport à celui de ceux à taux fixes reste néanmoins incertaine et dépendra du taux dintervention de la Banque Centrale Européenne et de la situation des marchés financiers, prévient le courtier. «En dehors des aspects financiers, le choix dun prêt à taux révisable, se justifie quand il permet de lisser plusieurs prêts et de prendre en compte un prêt à taux zéro, un prêt 1% patronal et parfois daccepter un prêt personnel» conclut-il sur le sujet.
Des conditions doctroi de prêts renforcées
Alors que depuis 2000, les banques françaises ont fait évoluer les critères de crédit et les ont assouplis, depuis le milieu 2007, elles auraient, selon Meilleurtaux, changé leur fusil dépaule. Le taux de refus serait ainsi passé de 3 à 8% entre juillet 2007 et janvier 2008. Un politique de crédit qui sinscrit en parallèle avec une politique tarifaire elle, plus avantageuse (réduction des taux dintérêt pratiqués) «pour conquérir de manière sélective de nouveaux clients dont elles considèrent quils présentent un risque faible et un potentiel de rentabilité plus élevée.»
Alors, vaut-il mieux acheter ou louer dans les conditions actuelles ?
Pour le courtier, alors quavant lachat semblait plus attractif, depuis octobre 2006, la progression des prix de limmobilier entre 8 et 12%, alors que les loyers pour des biens équivalents naugmentaient que de 5%, combinés à la hausse des taux dintérêt (0,80%) expliquent quaujourdhui les acquéreurs soient plus prudents face à un engagement quils doivent concevoir à long terme. La déductibilité des intérêts demprunt offrent quant à eux un avantage supplémentaire à lachat mais insuffisant à convaincre, selon le courtier, dautant plus quil nest pas assez bien compris. «Un effort de présentation permettrait sans doute daméliorer lefficacité du dispositif», conclut-il.
En premier lieu, les prix : après une hausse de 102% entre 2000 et 2007, alors que le revenu des ménages progresse lui sur cette même période de 20%, «le cycle de hausse ne pouvait que sinterrompre» selon le courtier. Les derniers mois de 2007 et le début 2008, montrent ainsi "à la fois un net ralentissement de lactivité et une légère baisse des prix.» Et de prévoir une baisse de «3 à 4%» cette année.
Un retournement sensible
Ensuite, sur le plan du crédit, «le retournement de tendance» est, là encore «sensible» : «lannée 2008 voit apparaître pour la première fois depuis de nombreuses années, les premiers signes dune demande de crédit immobilier en baisse,» explique Christophe Cremer, président de Meilleurtaux, dans sa présentation, «denviron 12 à 15% sur le mois de janvier et environ 10% sur le mois de février. » Etant donné que le mois de mars semble connaître «un début damélioration», la baisse amorcée serait là denviron 5% par rapport à 2007. Les derniers chiffres étant «rassurants», le courtier «table dorénavant sur une stabilisation globale ou une légère baisse des volumes de prêts immobiliers pour lensemble de lannée 2008.»
Les agitations des marchés boursiers et la grave crise de liquidités bancaires actuelles influent sur les taux à long et à court terme des marchés financiers, références des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable. Les premiers ont fortement baissé tandis que les seconds restent élevés. Pour Meilleurtaux, les taux des prêts immobiliers devraient connaître en 2008 «la fin dun cycle de hausse» entamé il y a deux ans et se stabiliseront. Le courtier se montrant confiant en ce sens, malgré le fait quil soit «trop tôt pour réviser à la baisse les prévisions de taux dintérêt des prêts pour lensemble de lannée 2008», face à des «conditions de refinancement des banques plus onéreuses» qui pourraient influer sur cette orientation.
176.000 euros sur 25 ans pour 1000 de mensualités
Concrètement, aujourdhui «pour les mêmes mensualités de 1.000 euros sur 25 ans, note le courtier, le ménage pouvait emprunter 201.000 euros en octobre 2005, 195.000 euros en janvier 2006, 187.000 euros en janvier 2007 et 176.000 euros actuellement. La capacité demprunt des particuliers, en déduit Meilleurtaux, a ainsi baissé de 25.000 euros soit 14% en un peu plus de deux ans.» En terme de surface acquise, pour ces mêmes mensualités, le particulier pouvait acheter un 71m2 en 2000 contre 47 m2 en 2007, «soit une diminution de 34% de la surface.»
Sur les modalités du prêt, lanalyse note que «le taux fixe reste privilégié compte tenu de lincertitude sur lévolution des taux dintérêt à court terme.» Lévolution du niveau des prêts à taux variables par rapport à celui de ceux à taux fixes reste néanmoins incertaine et dépendra du taux dintervention de la Banque Centrale Européenne et de la situation des marchés financiers, prévient le courtier. «En dehors des aspects financiers, le choix dun prêt à taux révisable, se justifie quand il permet de lisser plusieurs prêts et de prendre en compte un prêt à taux zéro, un prêt 1% patronal et parfois daccepter un prêt personnel» conclut-il sur le sujet.
Des conditions doctroi de prêts renforcées
Alors que depuis 2000, les banques françaises ont fait évoluer les critères de crédit et les ont assouplis, depuis le milieu 2007, elles auraient, selon Meilleurtaux, changé leur fusil dépaule. Le taux de refus serait ainsi passé de 3 à 8% entre juillet 2007 et janvier 2008. Un politique de crédit qui sinscrit en parallèle avec une politique tarifaire elle, plus avantageuse (réduction des taux dintérêt pratiqués) «pour conquérir de manière sélective de nouveaux clients dont elles considèrent quils présentent un risque faible et un potentiel de rentabilité plus élevée.»
Alors, vaut-il mieux acheter ou louer dans les conditions actuelles ?
Pour le courtier, alors quavant lachat semblait plus attractif, depuis octobre 2006, la progression des prix de limmobilier entre 8 et 12%, alors que les loyers pour des biens équivalents naugmentaient que de 5%, combinés à la hausse des taux dintérêt (0,80%) expliquent quaujourdhui les acquéreurs soient plus prudents face à un engagement quils doivent concevoir à long terme. La déductibilité des intérêts demprunt offrent quant à eux un avantage supplémentaire à lachat mais insuffisant à convaincre, selon le courtier, dautant plus quil nest pas assez bien compris. «Un effort de présentation permettrait sans doute daméliorer lefficacité du dispositif», conclut-il.
Critères danalyse pour lobtention dun prêt selon Meilleurtaux
Cinq critères sont analysés de manière particulièrement stricte, le taux dendettement, lancienneté professionnelle, le fonctionnement du compte, le reste à vivre, la valeur du bien en vente. Certains aspects nouveaux sont apparus :
- Pas de possibilité de déroger au critère dendettement,
- Calcul de lendettement sur 25 ans, pour accorder un prêt à 30 ans,
- Lestimation de la solidité financière de lemployeur,
- 1 an dancienneté professionnelle pour les deux
- Expertise immobilière en cas de doute (relais, construction, travaux, etc.)
- Analyse détaillée des relevés de compte
- Refus de lissage de prêts personnels,
- Analyse détaillée du mode de consommation
Cinq critères sont analysés de manière particulièrement stricte, le taux dendettement, lancienneté professionnelle, le fonctionnement du compte, le reste à vivre, la valeur du bien en vente. Certains aspects nouveaux sont apparus :
- Pas de possibilité de déroger au critère dendettement,
- Calcul de lendettement sur 25 ans, pour accorder un prêt à 30 ans,
- Lestimation de la solidité financière de lemployeur,
- 1 an dancienneté professionnelle pour les deux
- Expertise immobilière en cas de doute (relais, construction, travaux, etc.)
- Analyse détaillée des relevés de compte
- Refus de lissage de prêts personnels,
- Analyse détaillée du mode de consommation
Une baisse de 17% dici 2010 ?
En parallèle à la présentation Meilleurtaux, le directeur des études du cabinet Xerfi, Alexandre Mirlicourtois, annonce une baisse des prix qui pourraient atteindre progressivement jusquà 17% en 2010 par rapport au niveau actuel. «Une correction sévère... mais légitime selon lui. Pour lui,«un marché ça natterrit pas, ça monte ou ça descend.» La situation actuelle nest «plus tenable» et des «facteurs externes comme internes convergent et indiquent que le point de rupture est atteint.» En 2008, la baisse serait de 6%, en 2009 de 9% et en 2010 de 3%.
En parallèle à la présentation Meilleurtaux, le directeur des études du cabinet Xerfi, Alexandre Mirlicourtois, annonce une baisse des prix qui pourraient atteindre progressivement jusquà 17% en 2010 par rapport au niveau actuel. «Une correction sévère... mais légitime selon lui. Pour lui,«un marché ça natterrit pas, ça monte ou ça descend.» La situation actuelle nest «plus tenable» et des «facteurs externes comme internes convergent et indiquent que le point de rupture est atteint.» En 2008, la baisse serait de 6%, en 2009 de 9% et en 2010 de 3%.