Les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi bas depuis 20 ans en France, encourageant les ménages à emprunter, en dépit de l'envolée des prix des logements, mais les banques semblent se montrer de plus en plus vigilantes pour octroyer des prêts.
Les Français continuent en effet d'acheter maisons et appartements, malgré des prix qui ont flambé de près de 70% depuis 1998, car ils empruntent pas cher et plus longtemps.
Au mois de février, le taux applicable pour un prêt d'une durée de quinze ans était de 3,60% alors qu'en janvier 2000 il était de 5,70%. Il s'est abaissé de 0,30 point depuis octobre.
"Les taux des crédits immobiliers sont à un niveau qu'on n'a jamais connu", confirme Christophe Crémer, Pdg du site internet Meilleurtaux.com, qui boucle plus de 1.000 dossiers par mois. "Pour des mensualités de 1.200 euros, un particulier peut aujourd'hui emprunter 21.000 euros de plus qu'en janvier 2000", dit-il.
Pour fixer le niveau des prêts à taux fixes, qui représentent la quasi-totalité du marché en France, les banques se réfèrent au niveau de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans, qui a franchi ces derniers temps des records à la baisse.
Parallèlement à ce mouvement de baisse des taux, la durée des prêts s'allonge. Il n'est plus rare désormais de voir un jeune ménage s'endetter sur 30 ans.
"En un an, la part des prêts à 25 ans est passée chez nous de 7% à 17%", confirme M. Crémer et les prêts à 20 ans ont dépassé ceux à 15 ans. D'autant que les taux continuent de rester attractifs même sur une longue durée, à un peu moins de 4% pour 25 ans.
Cette situation encourage aussi les particuliers à renégocier leurs crédits, sachant que pour être intéressante, la différence entre le taux de départ et le nouveau taux doit être de 1,10 ou 1,20 point.
"Tous ceux qui ont parié sur des taux révisables ont tout gagné", souligne François Klibert, directeur des financements immobiliers chez GE Money Bank.
Mais, prévient Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France, "le marché est en train de se congestionner". Même bas, le niveau des taux ne permet pas de compenser l'envolée des prix pour une majorité de Français, explique-t-il.
De plus, souligne-t-il, "il y a une plus grande vigilance des établissements de crédit dans l'octroi des prêts". "Un certain nombre d'emprunteurs deviennent fragiles, les prêts financent des biens qui sont à des valeurs élevées et ces biens sont les gages du préteur", ce qui conduit ces derniers "à être plus attentifs", explique-t-il.
Le taux de croissance des prêts accordés sur l'année 2004 est resté très élevé, mais il y a eu "une décélération spectaculaire" pour tous les établissements, note M. Sadoun.
A l'avenir, le niveau des taux devrait rester encore bas, dépasser les 4% en milieu d'année, et tourner aux alentours de 5% fin 2006, selon M. Crémer.
Reste à savoir quel sera l'impact de cette remontée sur l'ensemble du marché immobilier français. Plutôt qu'un effondrement, M. Sadoun table plutôt, comme la plupart des professionnels, sur "un ajustement du marché".
Au mois de février, le taux applicable pour un prêt d'une durée de quinze ans était de 3,60% alors qu'en janvier 2000 il était de 5,70%. Il s'est abaissé de 0,30 point depuis octobre.
"Les taux des crédits immobiliers sont à un niveau qu'on n'a jamais connu", confirme Christophe Crémer, Pdg du site internet Meilleurtaux.com, qui boucle plus de 1.000 dossiers par mois. "Pour des mensualités de 1.200 euros, un particulier peut aujourd'hui emprunter 21.000 euros de plus qu'en janvier 2000", dit-il.
Pour fixer le niveau des prêts à taux fixes, qui représentent la quasi-totalité du marché en France, les banques se réfèrent au niveau de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans, qui a franchi ces derniers temps des records à la baisse.
Parallèlement à ce mouvement de baisse des taux, la durée des prêts s'allonge. Il n'est plus rare désormais de voir un jeune ménage s'endetter sur 30 ans.
"En un an, la part des prêts à 25 ans est passée chez nous de 7% à 17%", confirme M. Crémer et les prêts à 20 ans ont dépassé ceux à 15 ans. D'autant que les taux continuent de rester attractifs même sur une longue durée, à un peu moins de 4% pour 25 ans.
Cette situation encourage aussi les particuliers à renégocier leurs crédits, sachant que pour être intéressante, la différence entre le taux de départ et le nouveau taux doit être de 1,10 ou 1,20 point.
"Tous ceux qui ont parié sur des taux révisables ont tout gagné", souligne François Klibert, directeur des financements immobiliers chez GE Money Bank.
Mais, prévient Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France, "le marché est en train de se congestionner". Même bas, le niveau des taux ne permet pas de compenser l'envolée des prix pour une majorité de Français, explique-t-il.
De plus, souligne-t-il, "il y a une plus grande vigilance des établissements de crédit dans l'octroi des prêts". "Un certain nombre d'emprunteurs deviennent fragiles, les prêts financent des biens qui sont à des valeurs élevées et ces biens sont les gages du préteur", ce qui conduit ces derniers "à être plus attentifs", explique-t-il.
Le taux de croissance des prêts accordés sur l'année 2004 est resté très élevé, mais il y a eu "une décélération spectaculaire" pour tous les établissements, note M. Sadoun.
A l'avenir, le niveau des taux devrait rester encore bas, dépasser les 4% en milieu d'année, et tourner aux alentours de 5% fin 2006, selon M. Crémer.
Reste à savoir quel sera l'impact de cette remontée sur l'ensemble du marché immobilier français. Plutôt qu'un effondrement, M. Sadoun table plutôt, comme la plupart des professionnels, sur "un ajustement du marché".
