La hausse des prix de l'immobilier dans les pays de l'OCDE est «exceptionnelle» par son «ampleur» et «sa durée», mais seule une forte remontée des taux d'intérêt pourrait entraîner une baisse «importante» des prix des logements, selon l'OCDE.
Dans son rapport sur les perspectives économiques mondiales à l'horizon 2007, publié mardi, l'Organisation de coopération et de développement économique a par ailleurs appelé la Banque centrale européenne (BCE) à ne pas relever ses taux, ce qu'elle s'apprête à faire jeudi.
«Si des taux venaient à augmenter fortement au cours de la période à venir, éventualité qui n'est pas considérée comme un risque dans les prévisions actuelles de l'OCDE, des pressions à la baisse viendraient s'exercer sur les prix des logements», écrit l'organisation, sans donner de chiffres.
Et si les prix «venaient à baisser, (...) l'expérience du passé conduit à penser que les baisses pourraient être importantes en termes réels et qu'elles pourraient être durables», ajoute-t-elle.
La hausse des prix de l'immobilier est une tendance lourde depuis les années 1970, et ce malgré la crise des années 1990, relève l'OCDE.
Ainsi l'Australie, le Danemark, les Etats-Unis, la France, l'Irlande, la Norvège, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède ont connu au cours de la période récente des «augmentations cumulées largement supérieures à celles des cycles précédents».
Et si une augmentation exceptionnelle et spectaculaire des prix n'est pas forcément le signe d'une surévaluation, l'OCDE estime que les prix des logements sont «surévalués» en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni.
En revanche, les prix en Suisse, en Allemagne et au Japon «semblent sous-évalués», souligne l'organisation. Pour l'Allemagne et le Japon, cela s'explique par «la construction d'un volume excessif de logements au cours de la période précédente».
La France, avec les Etats-Unis et des pays scandinaves, fait partie des pays où «les prix concordent à peu près» avec «leurs principaux déterminants», selon l'OCDE.
Pour considérer que les prix sont «justifiés», explique l'OCDE, il faut «considérer que les taux d'intérêt à long terme, qui exercent une influence prédominante sur les taux hypothécaires, resteront pratiquement aussi bas qu'actuellement», écrit l'organisation.
Parmi les facteurs contribuant au renchérissement des prix des logements, l'OCDE cite l'investissement locatif, qui permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie d'un investissement dans le secteur locatif.
Ce système, qui s'est beaucoup développé aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande et en Australie, a vu sa rentabilité s'accroître avec la baisse des taux d'intérêt, ajoute l'OCDE.
Mais l'OCDE cite aussi les restrictions liées à l'urbanisme qui peuvent influer sur l'offre de logements et donc sur le niveau des prix, comme aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande ou au Pays-Bas.
Dans les pays de l'OCDE, le taux d'effort des ménages, c'est-à-dire le prix des logements ramené au revenu, est «nettement supérieur» à sa moyenne sur longue période en 2005. Pour autant, en raison des taux d'intérêt très bas, «les ménages ne semblent pas consacrer une part plus importante de leurs revenus au service de la dette».
«Si des taux venaient à augmenter fortement au cours de la période à venir, éventualité qui n'est pas considérée comme un risque dans les prévisions actuelles de l'OCDE, des pressions à la baisse viendraient s'exercer sur les prix des logements», écrit l'organisation, sans donner de chiffres.
Et si les prix «venaient à baisser, (...) l'expérience du passé conduit à penser que les baisses pourraient être importantes en termes réels et qu'elles pourraient être durables», ajoute-t-elle.
La hausse des prix de l'immobilier est une tendance lourde depuis les années 1970, et ce malgré la crise des années 1990, relève l'OCDE.
Ainsi l'Australie, le Danemark, les Etats-Unis, la France, l'Irlande, la Norvège, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède ont connu au cours de la période récente des «augmentations cumulées largement supérieures à celles des cycles précédents».
Et si une augmentation exceptionnelle et spectaculaire des prix n'est pas forcément le signe d'une surévaluation, l'OCDE estime que les prix des logements sont «surévalués» en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni.
En revanche, les prix en Suisse, en Allemagne et au Japon «semblent sous-évalués», souligne l'organisation. Pour l'Allemagne et le Japon, cela s'explique par «la construction d'un volume excessif de logements au cours de la période précédente».
La France, avec les Etats-Unis et des pays scandinaves, fait partie des pays où «les prix concordent à peu près» avec «leurs principaux déterminants», selon l'OCDE.
Pour considérer que les prix sont «justifiés», explique l'OCDE, il faut «considérer que les taux d'intérêt à long terme, qui exercent une influence prédominante sur les taux hypothécaires, resteront pratiquement aussi bas qu'actuellement», écrit l'organisation.
Parmi les facteurs contribuant au renchérissement des prix des logements, l'OCDE cite l'investissement locatif, qui permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie d'un investissement dans le secteur locatif.
Ce système, qui s'est beaucoup développé aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande et en Australie, a vu sa rentabilité s'accroître avec la baisse des taux d'intérêt, ajoute l'OCDE.
Mais l'OCDE cite aussi les restrictions liées à l'urbanisme qui peuvent influer sur l'offre de logements et donc sur le niveau des prix, comme aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande ou au Pays-Bas.
Dans les pays de l'OCDE, le taux d'effort des ménages, c'est-à-dire le prix des logements ramené au revenu, est «nettement supérieur» à sa moyenne sur longue période en 2005. Pour autant, en raison des taux d'intérêt très bas, «les ménages ne semblent pas consacrer une part plus importante de leurs revenus au service de la dette».
