Novethic publie, avec le soutien de l'ADEME, les résultats d'une enquête sur les pratiques des principaux gestionnaires de fonds immobiliers en matière d'enjeux énergétiques, ainsi que son édition annuelle du Baromètre du reporting des promoteurs et foncières sur l'éco-performance des bâtiments. Les tendances restent les mêmes : quelques acteurs ont fait de l'éco-performance des immeubles un axe stratégique ; d'autres s'organisent progressivement pour anticiper le durcissement des règlementations environnementales ; enfin, il reste ceux qui ne se sont pas encore emparés du sujet.
Pour la première fois, 22 sociétés de gestion immobilière représentant 80,3% du marché des fonds immobiliers réglementés ont répondu à une enquête* sur leur prise en compte des enjeux de performance énergétique. «Conscientes de devoir s'y intéresser, elles peinent encore à évaluer la performance réelle de leur patrimoine et tardent à intégrer les critères d'éco-performance dans leurs pratiques de gestion», démarre l'enquête.
En effet, ce qui découle en premier lieu, c'est l'absence de performance énergétique pour 68% des sociétés de gestion interrogées. La mesure de la performance se résume pour l'essentiel d'entre eux au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) rendu obligatoire. Il manque des outils efficaces de mesure de la performance pour ces acteurs qui n'ont pas d'accès directs aux consommations réelles des immeubles. De plus, l'enquête montre du doigt le «manque de valorisation financière de la performance énergétique des bâtiments dans les loyers et les valeurs d'expertise». Pour 77% des répondants, c'est le principal obstacle à l'intégration de critères d'éco-performance dans leur stratégie d'investissements immobiliers. Triste constat.
En effet, ce qui découle en premier lieu, c'est l'absence de performance énergétique pour 68% des sociétés de gestion interrogées. La mesure de la performance se résume pour l'essentiel d'entre eux au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) rendu obligatoire. Il manque des outils efficaces de mesure de la performance pour ces acteurs qui n'ont pas d'accès directs aux consommations réelles des immeubles. De plus, l'enquête montre du doigt le «manque de valorisation financière de la performance énergétique des bâtiments dans les loyers et les valeurs d'expertise». Pour 77% des répondants, c'est le principal obstacle à l'intégration de critères d'éco-performance dans leur stratégie d'investissements immobiliers. Triste constat.
Si la prise de conscience des enjeux d'éco-performance est en marche, les actions de communication des promoteurs, foncières et gestionnaires d'actifs immobiliers diffèrent. En effet, dans le domaine, le baromètre Novethic/Ademe** révèle qu'il y a ceux qui agissent et ceux qui préfèrent, aujourd'hui encore, attendre. «Si l'amélioration des pratiques de reporting est manifeste, les notes moyennes des deux catégories d'acteurs n'atteignent pas les 50%. Les pratiques les plus avancées de quelques acteurs ne contrebalancent pas les contreperformances de ceux dont la communication sur l'éco-performance reste lacunaire», analyse le baromètre.
Energie grise et enjeux urbanistiques
Et côté lacune, le baromètre vise la problématique de l'énergie grise et des enjeux urbanistiques. Ainsi, les notes moyennes obtenues par les interrogés témoignent des progrès à faire. «Les consommations énergétiques et émissions de CO2 engendrées par les phases de construction et déconstruction des bâtiments, et celles générées par les déplacements des utilisateurs, ne sont pas encore traitées dans le reporting des promoteurs et foncières, alors qu'elles représentent une part significative du Bilan Carbone des bâtiments. Pour l'énergie grise, les meilleures pratiques des promoteurs consistent à créer des outils de mesure des émissions liées à la production. En ce qui concerne les foncières, les mieux notées précisent le niveau de desserte des immeubles par les réseaux de transports en commun,» conclut Bernard Roth, administrateur du pôle «formation-recherche» de la Fondation Palladio, un des intervenants de ce baromètre.
*Méthodologie : L'enquête a été menée d'avril à mai 2011. Un questionnaire a été envoyé aux 43 sociétés de gestion de portefeuille disposant d'un agrément de l'AMF pour des programmes d'activité de « gestion immobilière » et dont la plupart sont adhérentes à l'ASPIM. 22 sociétés - soit 51% du panel interrogé- y ont répondu. La valeur vénale (valeur d'expertise) hors droits de l'ensemble des actifs immobiliers gérés par les répondants atteint 28,7 milliards d'euros. Les immeubles sous gestion représentent une surface nette de 10 155 827 m².
**Méthodologie : Novethic mesure la qualité de la communication sur l'éco-performance des bâtiments en évaluant les informations publiques fournies par les principaux promoteurs et foncières cotés sur les performances énergétiques et CO2 des actifs immobiliers qu'ils produisent ou détiennent. La méthodologie a été renforcée pour la cinquième édition afin de tenir compte de la progression de la prise en compte des enjeux carbone et énergie dans ce secteur. Elle intègre également les notions d'énergie grise et d'enjeux urbanistiques.
Parmi les très bons élèves figure Altarea, qui remporte la palme dans la catégorie des promoteurs, en se hissant pour la première fois en tête du classement, devant Bouygues Immobilier. Le groupe a été particulièrement remarqué pour sa propension à détailler la répartition de sa production par niveaux de performance énergétique (Base RT, HPE, THPE, BBC), mais aussi pour son affichage de la répartition de sa production en fonction de sa distance aux réseaux de transports en commun. Il est d'ailleurs le seul acteur à s'être doté d'un indicateur chiffré en la matière.
Mention spéciale, du côté des foncières, pour Gecina et Unibail-Rodamco, qui «détaillent leur méthodologie de reporting dans une rubrique dédiée et créent des indicateurs adaptés à leurs activités» : le calcul de l'intensité carbone par visite pour les centres commerciaux d'Unibail-Rodamco ; le calcul des consommations énergétiques à climat constant pour Gecina. Reste qu'entre le premier promoteur du panel, Altarea, et le dernier, BNP Paribas Immobilier, le baromètre a relevé pas moins de 32 points d'écart. Pour les foncières, l'écart est encore plus grand : 65 points séparent Gecina, qui garde la tête du classement, et Orpéa, lanterne rouge du panel.